不能再当大怨种了。之前房价低贷款四五十万还一倍利息觉得能负担的起、现在一百多万的利息要人命，同样的一套房子比之前要多还好多、好多还是房龄二十年以上的房子。真是坑啊，银行躺赚、
目前手里有一套房山的自住型商品房，24年才能卖，按市场价可以卖200万。目前家里现金还有200万。两处资产加起来400多万吧。如果有必要，可以再借点亲朋的。我在朝阳奥森附近上班，媳妇在昌平生命科学园。所以房山的房子住不上，目前在工作地附近租的房子。
目前35岁上下，未来职业生涯不太好判断，但估计还能挣4-5年钱吧，平均每年能攒50万。现在有两个想法：一个是买永丰的海淀两居新房、昌平两三居（大概都600多万），但都估计25年才能交房。且昌平后续势必需要考虑孩子上学的换房成本，好处就是新房保值升值空间会好点。一个就是8号线永泰庄附近买电科院、机械学院的老破小（小区环境稍微好点，停车也还还好），交通方便，现在也能住上。请帮忙判断一下两个想法哪个好点？或者您看还有什么其他建议。
回答：
1、新房保值升值空间好？未必，这得看地段儿。这几年北京基本都是限价房，升值好的新房多数是市区豪宅，郊区新区的一半以上都普通吧。北京早过了快速发展的年代了，十多年前的理念在今天未必还适用。当然看具体小区吧，也得看成本和价格。我不太懂，咨询买房的电商们吧，他们卖房的更熟悉项目。
2、谈不上哪个方案好，看自己的需求。如果是注重自住那就买新房，比老破小强的太多了。如果是过几年还要置换那就以二手的为主，保值相对稳妥些。这其实就跟买车似的，追求驾乘体验就买最新款，追求保值和性价比再看二手的，换车时不吃亏。
也别太老了，这俩都早超40年房龄了吧？未必好贷款，出手的时候也挂牌时间长。所以老破小一般建议都是长期持有的才合适，不动不动就置换的也就无所谓流动性了。另外就是学区房都有溢价，现在我也不知道永泰的溢价率多少，估计得20%以上，不算太高，考虑好居住的性价比。
3、其他没什么建议，这两个选项有点儿极端，只能自己定。
仅供参考。
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#房龄超过的二手房可以购买吗# 用来自住的话没问题，只要房子自身质量没问题都是可以买的，除非是市中心配套非常好的，否则保值增值能力就比较差了。
#作为刚需，20多年房龄的房子还值得买吗#
如果不是重点城市、又不是重点区域，又是的老破小没有价值。一套房子的黄金年龄在，这都了，如果不在上面说的地方没有上升空间也不会保值。如果再住个5年8年的置换，出手都没人要，因为太老了。
凑凑买套新房或者年轻点的二手房吧！
有些房子尽量在今年做一个置换或者做其他投资。
我国正在进行一轮非常大的产业升级，未来一定是以高科技为主的产业结构。房地产已经成了它的主要历史使命，加上现在人口出生率下降，老龄化变严重，所以房价也不可能像以前一样一直往上涨了。
有些房子会跌，甚至再也卖不出去，特别是房龄超过二十年以上的房子。
现在的银行，都不接受房龄超过以上的贷款申请了，甚至是办理抵押登记，都不要。这样的房子往往也租不了太高的价格。
而且现在的房子更新换代太快了，前几年的楼盘，如果能做到人车分流，那已经是相当先进了，然而现在人车分流都是新楼盘的基本标配，而且很多楼盘还可以把89平的房子做到3房2厅2卫，所以你手头上的老房子的涨幅是不可能超过这些新小区的！
实际上，90%的人也能看明白这点，也有很多朋友天天想换新房，但是卖掉自己手中的老房子实在太难了，再难也要卖啊，难的事情，往往才是真正能产生价值的事情，房子就是房子，房子升值10万，总比你去打工赚10万，要容易！
真的假的？现在成都房龄左右的老破小，银行不给贷款了吗？
之前我陪妹妹去看房的时候，中介只是说老破小贷款比较难，而且老破小一般评估价比较低，所以贷款额度就会比较低，首付就要提高。
可是现在突然有中介说，让我们最好看一些房龄不要太老的房子，最好看之内房龄的房子，因为房龄左右的小区是贷不到款的，就算房主要价很低也不要看了。
请问一下大家，最近有买卖过老破小的朋友吗？房龄的老破小房子，现在真的是不能办贷款了吗？
我觉得应该不是真的吧？现在买老破小的人，一般都是买不起电梯房的刚需，如果银行不给贷款，那让这些人怎么办？
还有，刚需群体不能贷款买老破小，那有老破小房子的业主，想要卖房置换更好一点的房子，岂不是都卖不掉了？
#作为刚需，20多年房龄的房子还值得买吗# 不建议购买，贷款有可能会被拒贷，将来不好出手。除非你住一辈子不换地方
据了解，98年以前的房子银行基本都已经拒贷了，要买基本都得全款。2000年左右的房子还有外资行在做，国内银行基本不接以上房龄的房屋贷款了，更严一点的以上房龄的房子都不接了。
银行不给老房子放款，是为了管控贷款风险（避免房子灭失）。没了贷款杠杠，这种老破小区房以后得跌的稀里哗啦，价格基本等于同地段同面积可贷款次新房子的首付款。
买二手房请注意，不要买房龄快满的房子，最好不要买房龄超过的房子。不要指望老破小拆迁暴富，除了市政规划或者变成危房，房龄70年以下的老破小区基本不会再拆了。现在还买老破的，基本都会砸手里面。
二手房超过
千万不要买超过的二手房，千万不要买！
房龄超过20
再便宜也不要买
有3点原因
最后一点很重要
首先
房子质量不好
随着时间的流逝
以上的老房子
配套设施都会老化
存在一定的安全隐患
其次
物业水平差
超过房龄的老小区
一般物业水平都比较差
小区的卫生条件不好
配套设置都不健全
还没有停车位
因此特别影响居住体验
最后一点很关键
就是D（贷）款难申请
因为很多Y（银）行
在审批D款的时候
会评估二手房的价值
一般来说房龄越大
申请难度就越大
而且申请到的
D款额度也会越少
一旦超过规定的期限
就只能全款买房了
综上所述建议大家
在买二手房的时候
一定要注意房源的选择
远离房龄超过的老房子
对此你怎么看？
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#作为刚需，20多年房龄的房子还值得买吗# 有好学区吗，有，也得谨慎，北京现有的就近入学政策影响最大的就是老房子，还有银行会不会放不放贷，能贷多少，都会有影响
