01、杠杆反映的是：你的资金来源是自有资金还是借来的。
02、杠杆无所谓高低，杠杆代表的是资金的不同来源，杠杆影响投资收益和现金流。而选择真正的优质投资品，把投资收益盖过利率，让优质投资品能自创强现金流，做好现金规划，经营好自己。
有谁共鸣 张国荣-张国荣钢琴精选集
不知为何，早晨醒来，手机里一下蹦出好几个私人包年会员就高杠杆买房相关事项的提问，我看了一下，提的问题大同小异，无非就是：高杠杆买房的风险到底大不大？当前到底能不能高杠杆买房？是不是真的有好多人因为高杆杠买房而家破人亡？等等。
呃，我就不对着手机一一解释回答了，索性简单写一篇，回答一下几个包年会员的问题吧。
其实这个事儿吧，特简单，真的，就事论事地看，特别好理解！
一、所谓的“高”杠杆、“低”杠杆，到底在说什么？
啥是杠杆好理解。但杠杆到底在说啥？很多人想不明白。
一句话，杠杆的本质，是在说资金的来源。杠杆，就是在讲，你用来投资项目的钱，是你自己辛辛苦苦挣来的，还是你有本事找别人借的，或叫拉融资拉来的——就是这么回事！
也就是说，杠杆反映的是：你的资金来源，是自有资金呢，还是借来的。
比如，我们想要买一套1000万的房子，那自然是需要钱。那我是自己攒这1000万，还是找人借1000万，这就是个买房的资金来源问题。
如果购房资金百分百都全部来源于借贷，购房者的自有资金就是0，那我们可以说，这是百分百杠杆。而另一方面，如果购房者的资金全部都是其自有资金，没有用一点点借款，那我们可以说它的杠杆是0。也就是说，杠杆其实在讲我们购房时的资金来源问题。
二、 资金来源不同，对项目有什么影响呢？
那问题来了，既然杠杆反映的是我们投资项目（说白了就是买房）的资金的来源不同，那这个来源不同，到底对我们投资项目有什么影响呢？
也就是说，资金有的是借的，有的是自有的，这种借的钱，和自己的钱，两种资金的来源不同，到底对你实际投资项目有什么影响？
很显然，一句话——借来的钱，一是有资金成本（影响投资收益），二是要偿还（影响现金流）！就这么回事！
好，我们再来看：
第一，借来的钱，是有资金成本的（也就是利息），这到底会影响什么？会影响项目本身的什么呢？
很显然，借来的钱，有利息，这会影响我们的投资收益。比如我们的资金成本如果是零，就是百分百的自有资金1000万，那把这1000万投到项目里，买成房子，房子如果年增长10%（我们这里先不考虑租金带来的收益），那其实我们的年投资收益可以大体看做是10%。可是，如果这1000万，有一半是借的，比如有500万是借来的钱，且年利率是6%，那这1000万的整体资金平均成本就是3%，如果把资金年成本是3%的本金投到项目里，那项目的收益率必须要大于3%，我这个投资才具备可行性，才能赚到钱。此时如果我用平均成本是3%的资金来买房子，那房子的年增长如果是10%的话，我的投资收益就只有7%了，因为我要扣减资金成本。
也就是说，杠杆高，意味着我的钱大部分是借来的，借来的钱，意味着，是有资金成本的，有成本，意味着我的投资收益要扣减成本，扣减成本，意味着，我的投资收益空间会降低。
一句话，杠杆高，会影响我的投资收益。
好，我们再来看：
第二，借来的钱，是要偿还的，这到底会影响什么？会影响项目本身的什么呢？
因为有借来的钱，而借来的钱，通常是要按月还的，所以，这会影响我们的现金流。使得我们需要把月供的钱算好，提前准备好；或者，对月供的来源，心里有数。
喏，就是这样了。高杠杆其实本质上就影响两点，一是资金有成本会降低投资收益，二是借款需现金偿还要备好现金流。
这是天大的风险吗？这是造成血本无归人去楼空的根本原因吗？这种风险没有办法规避或缓释吗？这种风险和收益相比，不值得去承受吗？
三成首付或五成首付或七成首付，你能告诉我，是两成首付杠杆高、三成高、四成高、还是五成高？“高”或“低”的评判标准是什么？哪怕我杠杆高，甚至100%杠杆，哪怕我资金成本是10%，但我要是拿了这些钱，我投到项目里，项目的年收益是20%的话，我的利润率不也有10%吗？比那个平均资金成本只有2%，项目收益率是10%的项目，利润里只有8%的项目，怎么就成了高杠杆风险大了？
无非就是我把现金流算好嘛！无非就是我把现金流留足嘛！无非就是我选择项目的时候，选哪种能创造强现金流的项目嘛！
借的钱多了，每个月要还的钱就多了，那就把现金流留足。我一向强调：
现金流比吃饭还重要。
现金流比吃饭还重要。
现金流比吃饭还重要。
我们选真正现金流好的房子，选能不断创造出流动资金的房子，选优质城市核心位置的房子并且把未来自己是收入做个测算，把房子未来可能获得的现金做严谨的测算，把现金流养好，把未来的月供留出来，不就完事儿了吗？——这是天大的难事吗？这有什么做不到吗？这会家破人亡吗？
也许有人说，就算你把一切都算好，但你以为房价是按你的意志来走的吗？你以为你算得天衣无缝吗？你再算也有出疏漏的时候啊！
OK, 那我们就事论事。没错，投资就有风险，我们就去看，这个风险有没有办法被规避或者缓释：
我前面说了，一是选真正现金流好的房子，让房子自己创造的现金流养自己——这点，我们很多人选的房子都做到了。
二是我们做好资金的储备工作。你选了现金流好的房子，房子自己创造的资金能养它自己，你就不用养它，你的收入就可以有更多结余——我就不信了，你们夫妻双方人到中年，大多处在三四十岁，在你们人生收入的高峰期，你俩的收入不用养房子（房子自己养自己），你们全部的钱都吃光喝光吗？你们不做一些现金储备吗？平时做好现金管理，每年存点钱，做个资金储备，不就完事儿了吗？
三是我们还可以在平时注意养卡嘛！XYK犹如一个家庭的紧急备用小银行，平时养好卡，做好资金的保障线，真要是有啥情况，咱XYK还有百八十万可以用的啊！夫妻双方，一人办个五张20万额度的XYK，十张就是200万，可用资金就是一百多万。如论如何，也可以撑一阵啊！
最后，再不济再不济再不济，你也不至于说，明天要还款了，你今天才发现：呀！我卡里没钱了！我手里没现金了！我要断供了！
你也不至于这样吧？你一定是在半年或一年前，就对手里能用的资金大致有个B数吧：眼看着手里的钱只够撑半年了，但这半年看上去，房子好像也没有上涨的意思，问问银行，能贷出的款也有限，感觉快要撑不了几个月了。
怎么办？再不行你就卖掉一套不就完事儿了吗？卖掉，赚钱清算，清除债务，不就了了？不就完事了？
三、 真正导致家破人亡的是“高杠杆”吗？
我不是啥正经房V，我就是个普通的房产投资人。但我很喜欢研究买房子。我本人也从买房这件事上实现了财富水平的极大升级。我去年只身闯深圳时，全身上下只有100万，一年多变成1000万。我是用了杠杆，但我头脑中，因为对杠杆没有何为“高”、何为“低”、何为“不高不低”的概念，所以对使用杠杆，我完全无恐惧无压力。我的观点是：杠杆无所谓高低，杠杆就是资金的来源不同而已，杠杆就是影响投资收益和现金流而已。而选择真正的优质投资品，把投资收益盖过利率，让优质投资品能自创强现金流，做好现金规划，不就完事儿了吗？
那些所谓断供断流的，所谓家破人亡的，真的，是因为“高杠杆”吗？
我们不是一直强调看问题要看本质吗？本质真的是杠杆高才造成了他们断流断供吗？是吗？
显然不是啊！
那是什么？
我认为，一是所选项目的收益率和资金成本相比，投资收益空间不大——项目没选好，说白了就是没买对真正的增值的好房子；这点在过去横盘的一线城市，和未来中国大部分城市，非常重要！毕竟，中国房地产未来将进一步走向——“分化”，有没有本事选到真正增值的好房子，是关键！
二是所选的房子的“造血”功能太差，不能创造出强现金流。
三是自己没有做好资金规划，没有留好现金流，没有做好资金的保障工作，平时没有注意储蓄和养K。
这些，都不是杠杆高低本身决定的。这些，是一套完整的投资决定、投资方案。
投资失败了，一味赖杠杆（也就是资金来源），怪谁呢？
@深房理: 美妈特别擅长把复杂的事情讲得清楚明白，让每个人都能理解。
@终生成长的舒可: 我看了之后觉得，杠杠只是借钱去投资而已，跟投资成败与否不一个逻辑因果。借东西肯定要付租金，本来就要负担这个成本。跟投资有什么关系，分开两件事来看就很清晰。
@婳婳紫: 艺高人胆大，凡事量力而行。
@伊冉冉:大部分抨击高杠杆风险的，指的是高杠杆又没留足现金流的情形，恨不得手头的资金都投光，还款现金流有了上顿没下顿，赌上房子会大涨而借出钱来的，房子横盘就断供。这个不赖高杠杆，赖不准备现金流的赌性，美妈把这点说得很清楚了。
