谁有钱谁玩，我知道的是，房价如果没有上涨的动力，不管包装的再华丽，最后也是一地鸡毛。现在不是刚需不想买房，而是实在买不起了。过去还可以靠按揭，现在是按揭也买不起，没看到按揭期限都可以延长到80岁、90岁了吗。
刚刚看到有人聊房地产的杠杆运用，虽然也谈到了部分，但只涉及皮毛。作为曾经金融专业人士，以我所知，来谈谈房地产是怎么使用杠杆的（因为监管形势变化，咱们只聊宽松时用的套路）。
为了方便举例，假设这个项目土地需要一个亿，建安成本一个亿，计划销售收入三个亿。整个项目启动资金需要多少？撑死6千万即可。
我们从拿地开始。土地款一亿，可以采用夹层融资。房产公司自筹3000万，其余7000万设计成优先劣后结构，通过通道（之前是银行，后来是财富管理公司）包装成理财产品，向社会发售。这样土地款就可以付清了。
第二步，土地证拿到后，向银行申请开发贷款。按例自筹三成，1亿的30%是3000万，银行贷款7000万。你以为房产公司拿着这7000万，真的去搞建设了？不是，因为造房子是让建筑公司垫资的，前期只需付一点，大部分钱又可以用来去拿地。——这个时候，房产公司手头有了近一个亿的现金。
第三步，自然是用手头有的现金去拿地，然后继续上面两步的操作。这样几千万撬动几个亿的项目，不在话下。
就本项目而言，第四步是项目拿到预售证，即可向银行申请按揭贷款。如果去化得快，3亿资金两三个月就可以回笼，然后把该付的付了（建设款还会拖上几个月甚至几年），项目结束。但是如果卖得很慢，房产公司又急需回笼资金怎么办？不怕，还有一招：把预计回笼的资金，设计成收益权转让的理财产品，继续通过财富管理公司向社会融资，于是销售款又套回来了。
——上述步骤基本把房产公司在项目上的杠杆套路说明白了。除了通过单个项目来加杠杆，房产公司还可以通过发公司债、美元债、永续债等手段，继续加杠杆……
按照上述套路，说实话谁都说不清房产公司的杠杆倍数，因为像前面被包装理财的这些，都不是以债务形式存在，通常是被处理成股权（所谓的“明股实债”）。
所以，房地产企业的高周转是必然的，因为所有债务都是建立在高周转基础上的。当然，这一切都建立在房产销售没有问题的前提下，一旦房产卖不掉，那么所有债务都滚动不起来，暴雷也是必然的了。
有个女性朋友，今年25岁，月工资6000块，买了辆40多万的奥迪！期待51回家能够风光地参加同学聚会~[震惊]
车子的首付是跟朋友和父母借的，一个月按揭将近5000块钱！我问她以后怎么活，她反而笑我没见识——
首先，不要在最美好的年华，用最廉价的东西，难不成你期待相亲的时候，男人开口问：“灵魂高不高贵？美不美？”
根据斜木桶理论，像她这样相貌看起来还成、收入一般、家庭条件一般的人，就必须有一个超长的亮点，给自己贴标签——
比如“开奥迪的女人”，这样整个人的气质就提升了，而且还有了一个很好的记忆点。
她嫌弃我一辆10万不到的雪佛兰开了八年，虽然有多套房子、还是一个18线小作家，可是人家一看到我的车子，就感觉我像是跑黑车的！
她说：“你虽然有多套房子，你不可能把房产证贴脑门上吧？”男人也是很现实的！
其次，你真以为一个5000块钱的按揭，要老老实实地还5年（车贷目前最多5年）？你都快40岁了还这么幼稚？就冲着我这辆车，就能找一个条件不错的男人，到时候他还不把我贷款给还了？
她所做的一切，都是为了包装自己，让自己“值钱”。不得不说，在她所处的圈子里，这些东西确实好用！
我突然觉得青春白过了，似乎也明白了自己为啥到了奔4还单身…[我想静静][我想静静]
