昨天聊到怎么节税的问题,有小伙伴还比较感兴趣。
现在的税费无非就是三种,契税、增值税和个税。
契税这个没办法,就连新房都要交,更何况二手房。
个税大家也知道,出台了退税优惠政策,10月到12月,卖了再买,可以享受退税。
买家了解到卖家的置换需求,可以借此要求降价(毕竟退税也不是退给买家);有觉悟的卖家,也应该充分薅羊毛,主动表示自己承担个税或者变相降价。
美好的成交,总是需要双向奔赴。
增值税主要是涉及到成都地方政策的满二唯一或者满五免征。
满五需要熬,不强求。满二对大多数卖家来说,并不难,毕竟以前都限售3年的,现在释放出来一大批满二房源。
关键是怎么唯一?
我打个比方啊,只是比方哈,大家千万别想歪了。
卖家夫妇,共有两套房,都是共有产权,都满二了,但并不唯一,增值税少不了。
假设,我说假设夫妻感情确实破裂了,那么就直接去办离婚析产,最终可以形成各自满二唯一的状态。
离婚很好办,自行拟定协议,去户口所在区的民政局预约办理,期间也没啥人追问你或者挽回,走个流程。
接下来有1个月的冷静期,1个月之后,就可以带着相关资料去正式办理离婚手续了,此时需要载明房产各自归属,一人一套。
拿到离婚证,就去房子所在区的房管局/政务大厅办理析产,流程也很简单,不断签字盖手印就行了,完事上交原房产证。
等3个工作日,再去拿新的房产证即可,析产也没有税费的,只需要80元的大红本工本费。
此时拿到的房产证上写的是,很多人会担心,再去卖是不是又要熬2年限售期了啊?
不是的,评估限售、税费,以你们离婚前缴纳的契税税票为准,比如当时是完税的,那么到现在都4年了,自然完美形成了满二唯一的状态。
另一套房也如此反复操作。
这操作的前提有2点。
1、卖方夫妻支持和配合,而且愿意这样操作来满足节税,让利给买方,也就是方便卖方。
2、两套房均需要无抵押/解抵押。
商业贷款需要提前预约还款;公积金提前还款虽然不需要预约,但是要拿着结清证明去贷款银行做解抵押,大概需要半个月才能完成,到时候再去办理析产。
此时,理想的状态是只有契税,考虑到中介费的折扣,以德祐成交300万,100平的房子为例,买家需要给的税费中介费可能是300*1.5%+300*2%*0.75=9万。
当然,还有一些低评节税的手段,可以适当降低税费,但税务系统有单独的评估体系,不会肆意低评。低评也会带来相应的弊端——贷款额度就会变少,首付成本增加。
其他的方式,有请课代表补充吧。原创不易,禁止抄袭!#成都头条##成都买房#