衢州今日法拍房三套，成交一套。衢江区通江路122²，起拍价85.2万，评估价141.7万，单价6967元，贷款105万，流拍。衢江区东迹大道六楼带阁楼，面积109+64，起拍价93.2万，评估价155万，单价阁楼算一半，6609元，贷款120万，流拍。唯一成交的是靠近烂柯山的柯城区国旅山水小区，也是六楼，起拍价巧合的也是93.2万，面积125²，评估价也是155万，但是有神奇的263万的贷款，单价7456元。从评估价，贷款和成交价格都能很容易看出，这几年买房子亏的不是一点点，这几位原房主，即便房租成交了，还欠银行一大笔钱啊。
#北京头条#北京楼市：未来稀缺品，无学区溢价品质次新房！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，首付400万左右，二套，从自住和孩子上学的角度来说，亦庄核心区板块，武夷花园板块，以及东城天永板块，您觉得哪个好？这三个地方价格差不多，在我们能力范围内。家里人更喜欢亦庄，但核心区房子太老，河西区又没有地铁，总之纠结
回答：你好，这几个板块都是不同类型的标的。亦庄核心区，板块成熟，不过学校确实一般，而且楼龄老，在亦庄属于比较劣势；武夷花园板块，地理位置和那后，黄金地段，但板块价值和学校价值都需要比较长的时间来兑现；东城天永板块，界面比较差，不过学校在慢慢变好，未来潜力比较大；亦庄河西区，整体界面比较好，学校还没有得到验证，需要时间来发展。总体来看，我认为看中短期，则选择东城天永板块，有明显的潜力。如果看中长期，则可以考虑武夷花园板块和亦庄河西区，潜力也比较大。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
2、提问：您好，想咨询一下北蜂窝路5号院和信和嘉园，京爷怎么看这两个小区？保值增值 周边发展 区位稀缺性 学区等方面比较 哪个更好呢？
回答：你好，一个是老小区，一个是西城上车板块的次新商品房，属于两种类型的房产。从周边发展来看，北蜂窝路5号院没有太多新的东西，信和嘉园所处板块靠近丽泽，有一定的发展潜力。xuequ的话，信和嘉园尚可，北蜂窝路5号院不突出，事实上，未来多校划片都不确定。从稀缺性角度来看，信和嘉园属于次新商品房，学区溢价不算高，具有较大的稀缺性，我个人比较看好其保值增值性。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
3、提问：京爷，您好，想咨询下如果卖方有贷款没还完，需要买方客户偿还，这个交易买卖有风险么，需要注意什么？
回答：你好，这种不能说完全没有风险，得分情况。如果贷款是正常银行按揭贷款，且业主征信比较干净，职业也比较优质，那一般问题不大，可以的话做一个大数据风控，同时可以做做担保支付，先交一个小定金，网签后再支付大额的，做好资金监管。如果贷款是非按揭贷款，那就得稍微注意一下，有些人做生意负债比较多，甚至吸毒、赌博之类的，那就比较麻烦了，有一定的风险。这个需要查查征信，看看职业，过一下金融大数据风控之类的。需要指出的是，近一两年疫情影响，不少做生意的业主面临较多负债，甚至出现了不少私下债务问题。总之，交易的流程风险把控非常关键，如果做好了一般问题不大。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
4、提问：京爷好，您能帮忙分析一下熙悦宸著这个项目吗，最近看了一下这个楼盘，比周边二手房贵，而且地铁也远点，自住购买合适吗？
回答：你好，不知道你的需求如何，如果就在附近或者通勤方便的区域工作，且比较注重居住品质，那买来是没问题的。如果是比较看中升值性，那自然不是一个特别合适的选择，这个有一说一，因为板块差了一些，交通不是太方便。如果要选择，主要注意一下噪音的问题，尽量挑选一个好点儿的房源。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：京爷，预算500，11月份有资格在北京买房，学区不太考虑，主要考虑是升值空间，近期不会自住可能以后会自住，九龙山那片金港国际的和风度柏林这两个小区的小一居还请帮忙分析下利弊并给下建议
回答：你好，这两个小区都是还可以的小区，属于热点区域的次新房，升值性有保证。两个小区其实挺类似的，总体来看，风度柏林地理位置好点儿，另外，金港国际小户型挂牌常年偏多，杂点儿。整体来看，我更偏向于风度柏林。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
6、提问：京爷您好，准备500万全款买套两居或三居，自住+保值+学校，回龙观、北街家园、海淀西三旗和海淀清河这几个板块您有什么建议和小区推荐。中旅·亦府新房二期开盘适不适合打新购买，增值和保值性怎么样。
回答：你好，亦庄和码农区以及外溢都是北京升值性比较好的区域，很简单，就是有产业，有购买人群和购买力。500万左右的两居，可以看看回龙观的新龙城、旗胜家园、矩阵等小区；也可以看看海淀的永泰东西里。以上升值性还是不错的。北街家园就算了，处于弱一些的板块。中旅·亦府倒是也可以考虑，不过最好根据自己的通勤距离来看看是否合适。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
